[Questions / réponses] Comprendre les différentes majorités en assemblée générale des copropriétaires

Écrit le 14/06/2024

Juridique

Lors des assemblées générales de copropriété, les copropriétaires doivent se prononcer sur divers sujets allant de la gestion courante de l’immeuble aux travaux d’envergure. Selon l’importance des décisions à prendre, différentes majorités sont requises pour valider les résolutions proposées. IFNOR vous propose de faire le point sur ces différentes majorités, leurs spécificités et leurs implications.

La majorité simple

La majorité simple, définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, correspond à plus de 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Ce type de majorité est utilisé pour des décisions moins impactantes mais néanmoins essentielles, telles que :
– L’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel
– Les travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous condition qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble et ses équipements.
– La suppression du vide-ordure pour des raisons d’hygiène.
– Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, ainsi que la mise en conformité des logements avec les règles de salubrité.
– La décision de réaliser un diagnostic technique global et ses modalités de mise en œuvre.

Pour adopter une décision à la majorité simple, le nombre de voix « pour » doit être supérieur au nombre de voix « contre ». Les abstentions ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Pour des questions spécifiques à votre copropriété, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur chez IFNOR.

La majorité absolue

La majorité absolue, ou majorité de l’article 25, nécessite plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors du vote. Cette majorité est requise pour des décisions de plus grande importance, par exemple :
– La désignation ou la révocation du syndic ou des membres du conseil syndical.
– L’autorisation donnée à des copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, tout en restant conforme à sa destination.
– La modification de la répartition des charges due à un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
– Les modalités d’ouverture et de fermeture de l’immeuble.
– L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

Si une résolution ne recueille pas la majorité absolue mais obtient au moins un tiers des voix, un second vote peut être effectué immédiatement à la majorité simple. Pour plus de précisions sur les implications de la majorité absolue, contactez votre conseiller IFNOR.

La double majorité

Pour certaines décisions particulièrement importantes, la loi impose la double majorité, définie par l’article 26. Celle-ci requiert la majorité en nombre d’individus représentant les deux tiers des voix du syndicat. Sont concernées par cette majorité les décisions telles que :
– La modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l’usage, l’administration et la jouissance des parties communes.
– La suppression du poste de concierge.

L’unanimité

Certaines décisions encore plus critiques, comme la suppression d’un équipement collectif nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires.
Attention. Si une décision est votée à une majorité inférieure à celle exigée par la loi, elle est irrégulière, donc susceptible d’un recours en annulation par les copropriétaires. Pour toute question relative à ces votes cruciaux, n’hésitez pas à vous tourner vers votre interlocuteur au sein du cabinet IFNOR.

Pourquoi différentes majorités ?

Les différentes majorités répondent à la nécessité d’adapter le niveau de consensus à l’importance des décisions à prendre. Les décisions les plus impactantes pour la vie de la copropriété requièrent des majorités plus difficiles à obtenir, garantissant ainsi un accord plus large parmi les copropriétaires. Participer aux assemblées générales est donc crucial pour chaque copropriétaire, car cela permet non seulement de voter les décisions, mais aussi de pouvoir les contester si nécessaire.

Pour en savoir plus sur les règles de vote en assemblée générale et leur application dans votre copropriété, nous vous invitons à contacter votre conseiller chez IFNOR, qui se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions.

La délégation du droit de vote

Certaines majorités ne sont pas faciles à obtenir, et nécessitent l’implication d’un grand nombre de propriétaires. Aussi, la délégation du droit de vote est un outil précieux dans ce contexte. En confiant votre pouvoir de vote à une autre personne, vous assurez que votre voix est comptée, même en votre absence. Ce geste peut faire la différence lors de votes cruciaux et garantir que les décisions prises reflètent réellement la volonté de la majorité des copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son pouvoir à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Cependant, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.

Certaines personnes ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire :
– Le syndic, son conjoint, leur partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ainsi que leurs ascendants et descendants
– Les préposés du syndic, leur conjoint, leur partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ainsi que leurs ascendants et descendants

Le vote par correspondance

Le vote par correspondance est une option pratique, qui est de plus en plus utilisée pour les copropriétaires qui ne peuvent pas assister physiquement à l’assemblée générale. Introduit pour faciliter la participation et garantir que les voix de tous les copropriétaires soient entendues, ce mode de vote permet de participer aux décisions importantes sans être présent.

Le formulaire de vote par correspondance, fourni en amont de l’AG, doit être dûment rempli et retourné avant la date limite indiquée. Ce procédé assure que votre vote est pris en compte pour chaque résolution à l’ordre du jour. Cependant, il est essentiel de lire attentivement les résolutions et de suivre les instructions spécifiques pour éviter toute invalidation du vote.

Pour permettre au syndic de prendre vos votes en compte, le formulaire de vote par correspondance complété avec vos consignes doit lui parvenir au moins trois jours francs avant la date prévue de l’assemblée générale. Après avoir indiqué votre vote pour chaque résolution en cochant la case requise, n’oubliez pas de parapher chaque page et de dater et signer la dernière. Vous pouvez adresser votre vote par correspondance, par voie postale ou par mail. Si vous transmettez ce formulaire par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, celui-ci est présumé l’avoir reçu le jour même où vous l’envoyez.

Vous avez encore des questions sur le sujet ? rapprochez-vous de votre interlocuteur privilégié chez IFNOR. Nous sommes là pour vous accompagner !

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Delphine Bellet est assistante copropriété au sein de l’agence IFNOR de Choisy-le-Roi. Elle a rejoint le cabinet il y a dix ans, où elle a notamment participé à la mise en place d’un process dédié à la gestion des sinistres.

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