Au cœur de la loi Spinetta : l’essentiel sur l’assurance dommage-ouvrage

Écrit le 14/02/2024

Juridique

Réfection d’une toiture, isolation d’une façade par l’extérieur, réhabilitation d’un ascenseur… En tant que copropriétaires, vous pouvez être amenés à décider et voter la réalisation de travaux importants dans les parties communes de vos biens. Le syndic de copropriété doit alors souscrire une assurance dommages-ouvrage. Que couvre-t-elle ? Comment fonctionne-t-elle ? IFNOR vous apporte ses réponses.

La loi Spinetta : fondements et objectifs

Bien que parfois méconnue, la loi Spinetta revêt une importance capitale en matière de responsabilité et d’assurance dans le domaine de la construction. Promulguée en 1978, elle vise à renforcer la protection des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs de biens immobiliers en imposant des obligations spécifiques aux différents acteurs de la filière de la construction. Elle se veut garante d’une meilleure qualité de construction et d’une sécurité accrue pour les occupants des ouvrages.

Cette loi s’applique à toutes les opérations de construction, que ce soit pour un ouvrage neuf ou une rénovation majeure, qu’il s’agisse d’un projet à usage d’habitation ou professionnel.

Ainsi, les copropriétés impliquées dans des projets de grande envergure, tels que la rénovation de façades, la mise aux normes d’accessibilité ou la réfection de parties communes, doivent obligatoirement souscrire une assurance dommage-ouvrage pour protéger l’immeuble en cas de sinistres ou malfaçons survenant à l’issue des travaux.

Cadre légal

La Loi Spinetta est composée de deux volets essentiels : la responsabilité civile décennale et l’assurance dommage-ouvrage.

La responsabilité civile décennale oblige les constructeurs, tels que les architectes et les entrepreneurs, à garantir la solidité de l’ouvrage et à réparer tout dommage compromettant cette solidité pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux.

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage, qu’il soit professionnel ou particulier. Elle a pour objectif de garantir le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale, sans nécessiter une décision de justice. Elle finance ainsi à l’avance tous les frais de réparation des sinistres sans attendre les décisions d’expert ou de justice concernant les responsabilités.

Les travaux soumis à l’assurance dommage-ouvrage

La Loi Spinetta vise à couvrir un large éventail de risques inhérents à la construction, y compris les vices cachés, les malfaçons, et les défauts de conformité. L’assurance dommage-ouvrage concerne les travaux entrepris sur les parties communes de l’immeuble, lorsqu’ils s’accompagnent d’un risque pour la solidité de l’ouvrage (sol et murs), de ses équipements constitutifs (toiture) ou indissociables (chauffage, canalisations) et le rendent impropre à sa destination initiale.

Par exemple, si des murs présentent des fissures structurelles ou si l’étanchéité d’une toiture est défaillante, ces situations entrent dans le champ d’application de la loi.

Parmi les travaux concernés :

  • L’installation ou la réhabilitation d’un ascenseur, d’un chauffage collectif
  • Le changement de l’installation électrique
  • La restauration des murs de soutien, des fondations
  • L’isolation thermique par l’extérieur
  • Le changement des huisseries extérieures
  • Le ravalement des façades avec reprise d’étanchéité
  • La réfection d’une toiture, d’une charpente

Les travaux d’aménagement tels que le changement des sols ou la pose d’une tapisserie sur les murs sont exclus de l’assurance.

Comment souscrire, et combien ça coûte ?

Le montant de l’assurance dommage-ouvre représente généralement 2 à 3 % du coût des travaux engagés par la copropriété. Les problèmes de sinistre de ce type dans le BTP sont courants, mettant en jeu des sommes qui peuvent rapidement être conséquentes, et refroidir certains assureurs qui préféreront alors ne pas assurer vos travaux.

Le syndic peut chercher son assureur plusieurs mois avant le début des travaux, et faire marcher la concurrence en établissent plusieurs devis. Surtout, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre contact chez IFNOR, qui saura vous guider et vous conseiller dans la souscription d’une assurance dommage-ouvrage.

Et si je ne souscris pas d’assurance dommage-ouvrage ?

La non-souscription à l’assurance dommage-ouvrage expose le maître d’ouvrage à des risques considérables. En cas de sinistre, l’absence de cette assurance peut entraîner des retards importants dans l’indemnisation, voire la nécessité d’engager des procédures judiciaires complexes pour obtenir réparation.

En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, le syndic de copropriété engage sa responsabilité et s’expose à une peine de six mois de prison et une amende de 75 000 euros. Si les copropriétaires n’ont pas voté la souscription de l’assurance, la responsabilité du syndic ne peut être engagée.

Que faire en cas de sinistre ?

Le syndic de copropriété doit envoyer une lettre recommandée à son assureur, en indiquant :

  • Le numéro du contrat
  • Les coordonnées du propriétaire
  • La date d’achèvement des travaux
  • La date où a été constatée le sinistre (en décrivant les dégâts)
  • La localisation des dommages.

Après réception de la déclaration de sinistre, l’assureur a un délai de 60 jours pour mandater un expert indépendant et valider ou non l’acceptation de la prise en charge.Il aura ensuite 30 jours supplémentaires pour proposer à l’assuré une indemnisation, et un délai de 15 jours en plus, pour procéder au remboursement des réparations.

Conclusion : pour des projets sereins, connaître la loi Spinetta et… contacter IFNOR

Il est impératif de comprendre la Loi Spinetta et son impact sur vos projets de travaux. Chez IFNOR, nous sommes engagés à vous fournir les informations nécessaires pour naviguer au mieux à travers les exigences légales. Si vous souhaitez obtenir davantage de précisions sur l’assurance dommage-ouvrage et ses répercussions sur vos projets de travaux, nous vous invitons à vous rapprocher de votre interlocuteur au sein du cabinet.

Il sera en mesure de vous guider dans les démarches à entreprendre, de répondre à toutes vos questions spécifiques, et de vous assister pour garantir la conformité de vos projets avec la législation en vigueur.

Chez IFNOR, nous nous engageons à être votre partenaire de confiance pour la réussite de vos projets, en toute légalité et sérénité.

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