Assurances en copropriété : qui couvre quoi, et quand ?

Entre l’assurance de l’immeuble souscrite par le syndic, celle du copropriétaire (occupant ou bailleur) et l’assurance du locataire, il est parfois difficile de s’y retrouver. Pourtant, bien identifier le contrat mobilisable en cas de dégât des eaux, d’incendie ou d’accident permet de gagner du temps et d’éviter les mauvaises surprises. IFNOR vous aide à faire le point et à adopter les bons réflexes auprès de votre gestionnaire.

Le syndicat des copropriétaires et l’assurance de l’immeuble : la base obligatoire

La loi ALUR du 10 juillet 1965 révisée le 24 mars 2014 impose au syndicat des copropriétaires de souscrire à minima une assurance responsabilité civile.
Ce contrat couvre :

• Les parties communes (escaliers, couloirs, toiture, murs porteurs, ascenseur, chaudière, etc.) ;
• Les dommages causés à des tiers par ces éléments ou par une personne employée par la copropriété (gardien, prestataires…).

En pratique, la plupart des copropriétés optent pour un contrat multirisques immeuble, plus complet, incluant des garanties contre l’incendie, le vandalisme ou encore les dégâts des eaux affectant les communs.

Important :

En cas d’urgence, le syndic peut adapter ou souscrire une assurance sans attendre l’assemblée générale. Celle-ci garde toutefois la main pour valider, modifier ou mettre en concurrence le contrat. Chez IFNOR, un suivi attentif des franchises, exclusions, et revalorisations annuelles est systématique : ces éléments influencent directement les charges et dépendent notamment de l’historique de sinistres de l’immeuble. Un audit régulier et une mise en concurrence maîtrisée constituent de bonnes pratiques que votre gestionnaire IFNOR peut piloter.

Qui déclare quoi ?

• Sinistre d’origine commune (ex. : fuite d’une canalisation collective, chute d’une tuile)
  → Déclaration par le syndic auprès de l’assureur de l’immeuble si les dommages sont uniquement dans les communs
• Sinistre d’origine privative (ex. : robinet fuyard dans un appartement)
  → Déclaration par l’occupant concerné à son propre assureur y compris pour la recherche de fuite.

Les assurances liées au lot : occupant, bailleur, locataire

Chaque copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non occupant.
Le propriétaire bailleur doit également souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant), qui couvre notamment :

• Les périodes où son logement est vacant
• L’absence ou l’insuffisance d’assurance du locataire,
• Certains dommages non pris en charge par l’assurance habitation du locataire.

De son côté, le locataire doit disposer d’une assurance habitation couvrant sa responsabilité civile et les dommages à ses biens. Le bail peut prévoir une justification annuelle de cette assurance.

Quand plusieurs assureurs interviennent : la convention IRSI

Pour simplifier la gestion des dégâts des eaux et des incendies courants, jusqu’à 5000 €HT, les assureurs ont instauré la convention IRSI depuis juin 2018 :

• Sinistres jusqu’à 1600 € HT (dommages matériels) : L’assureur du responsable est désigné assureur gestionnaire unique : il prend en charge la recherche de fuite, l’expertise et l’indemnisation, et adresse un rapport commun aux différents assureurs des lésés.
• Sinistres de 1601 € HT jusqu’à 5 000 € HT : L’assureur du lésé règle les dommages chez son assuré avec recours contre l’assureur responsable.
• Au-delà de 5000 € HT La convention ne s’applique plus : Chacun des assureurs traite le dossier selon son propre contrat. Cela peut impliquer plusieurs expertises et des délais plus longs. En cas de désaccord, une médiation ou la désignation d’un expert indépendant peut être envisagée.

Important : un copropriétaire non assuré s’expose à une action du syndic pour faire cesser le défaut d’assurance et répondre des dommages causés. IFNOR accompagne systématiquement la mise en conformité afin de sécuriser l’ensemble de l’immeuble.

Les bonnes pratiques pour éviter les angles morts :

• Vérifier régulièrement le contrat de l’immeuble : garanties, exclusions (ex. : infiltrations lentes, défaut d’entretien), franchises, plafonds par sinistre. Les hausses automatiques et majorations post-sinistre existent : il est essentiel de les anticiper en comparant les offres.
• Coordonner les contrats privés (occupant, PNO, locataire) avec l’assurance de l’immeuble afin d’éviter les doublons… ou les insuffisances de garantie.
• Déclarer rapidement et au bon endroit : l’origine du sinistre (commune ou privative) et le lieu de la première déclaration conditionnent la suite de la gestion. Un descriptif précis, accompagné de photos, factures et des coordonnées des voisins touchés, accélère l’expertise.
• Être accompagné : votre gestionnaire IFNOR centralise les informations, sollicite les assureurs, suit les expertises et veille au respect des délais. Cet accompagnement est particulièrement précieux dans les copropriétés à forte sinistralité ou dotées d’équipements collectifs sensibles (toiture ancienne, réseau d’eau fragile, ascenseurs…).