Le diagnostic structurel, un nouvel outil pour sécuriser les immeubles… et anticiper en copropriété

Attendu depuis la loi « Habitat dégradé », un arrêté paru le 12 août encadre désormais le diagnostic structurel des copropriétés. L’objectif ? Prévenir les effondrements en ciblant des secteurs à risque où les bâtiments devront être contrôlés périodiquement

Le diagnostic structurel est un contrôle visuel extérieur et intérieur destiné à repérer les désordres affectant la solidité de l’immeuble et à évaluer les risques pour les occupants et les tiers. Il est déclenché par délibération municipale : chaque commune peut délimiter des secteurs (zones d’habitat dégradé ou ancien) où tout bâtiment collectif doit être diagnostiqué 15 ans après sa réception, puis au moins tous les 10 ans. La délibération est annexée au Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans les 3 mois, et notifiée aux propriétaires ou au syndic qui la relaie aux copropriétaires.

Dans les copropriétés, la loi prévoit une équivalence possible : si votre projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) a été réalisé par un professionnel remplissant les mêmes conditions de compétence et d’indépendance que le diagnostiqueur, il peut tenir lieu de diagnostic structurel. Une façon pragmatique de mutualiser les constats et prioriser les travaux. Parlez-en à votre gestionnaire IFNOR, qui vérifiera l’éligibilité du prestataire et l’articulation avec votre calendrier d’AG.

Délais, contenu et responsabilités

Le délai : à compter de la notification (ou de l’affichage) de la délibération, le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires dispose de 18 mois pour transmettre le rapport (ou le projet de PPT équivalent) à la commune. À défaut, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic, aux frais du propriétaire ou du syndicat. Pour ne pas subir, mieux vaut anticiper en conseil syndical avec votre gestionnaire.

Le contenu : un arrêté du 22 août 2025 fixe le modèle national de rapport (format numérique). Il impose : description du bâtiment (typologie, époque, niveaux, sous-sol, surfaces), inventaire des éléments porteurs et désordres observés, historique des travaux et analyse de leur impact sur la stabilité. Le rapport peut aussi recommander des investigations complémentaires, des mesures conservatoires et hiérarchiser les travaux.

Qui peut diagnostiquer ? Le texte exige des compétences élevées (structures, géotechnique, pathologies du bâti, normes), une assurance RC pro et une indépendance à l’égard des propriétaires, syndics et entreprises de travaux. Le décret et l’arrêté précisent les diplômes/titres acceptés et les justificatifs à fournir (attestation d’assurance, déclaration d’impartialité, etc.). IFNOR peut vous orienter vers des intervenants qualifiés et sécuriser la procédure (commande, périmètre, planning, pièces à remettre).

Et le calendrier réglementaire ? Le dispositif est devenu opérationnel avec la publication au Journal Officiel mi-août 2025. Les communes engagent désormais la délimitation des secteurs et les notifications. En pratique, les premiers courriers arrivent dans les boîtes aux lettres de syndics et propriétaires sur les territoires pilotes : suivez vos convocations/AG et préparez les budgets pour éviter les mises en demeure.

Que faut-il retenir ?

• Le diagnostic structurel est un outil de prévention qui s’ajoute au PPT, au DPE collectif et à l’audit énergétique.
• Dans un contexte de coûts de travaux élevés, l’enjeu est d’anticiper, éclairer les priorités et calendrier les financements.
• Contactez votre gestionnaire IFNOR : nous vous aidons à lire les textes, vérifier la conformité de votre PPT, préparer l’ordre du jour d’AG et coordonner le prestataire pour sécuriser votre patrimoine au meilleur coût.

Lille ouvre la voie

Lille est venue la première ville à imposer un diagnostic structurel sur un périmètre d’axes commerçants sensibles. Trois ans après l’effondrement mortel de la rue Pierre-Mauroy à Marseille, le 12 novembre 2022, la capitale nordiste a délimité des rues où propriétaires et syndics recevront une notification avec 18 mois pour transmettre leur rapport. Une mesure présentée comme une première en France dans le cadre de la loi « Habitat dégradé ». À Lille, la crise a provoqué une explosion des signalements et des arrêtés de sécurité : 577 arrêtés depuis 2020, dont 359 d’urgence selon les chiffres communiqués localement. Pour les copropriétés concernées, l’enjeu est d’agir vite, d’organiser les accès pour l’inspection et de coordonner diagnostic structurel, PPT et mesures conservatoires lorsque nécessaires.